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同类交换_Like-Kind Exchange

什么是同类交换？​

同类交换是一种税款递延交易，允许在处置一项资产并获得另一项类似资产的过程中，不因出售首项资产而产生资本利得税的负担。

直到2017年12月税法通过之前，这种交换可以包括将一项业务换成另一项业务，或者将一件有形资产（如艺术品或重型设备）换成另一件。然而，2017年之后，同类交换仅适用于将一项业务或房地产投资物业交换为另一项物业。

关键要点​

  • 同类交换用于当某人想要出售一项资产并获得一项类似资产，同时避免资本利得税。
  • 同类交换受到国税局（IRS）的严格监管，需要准确的记账，以确保不产生税款处罚。
  • 精明的卖家可以利用同类交换来递延特定类型的收益，例如折旧。
  • 同类交换所涉及的税款是递延的，并非被消除。
  • 同类交换允许卖家递延其折旧回收。

同类交换的运作方式​

当出售商业物业或投资物业并获得利润时，投资者必须对所赚取的利润支付资本利得税。所有资本利得按短期资本利得税率（适用于一年内的利润，税率在10%至37%之间）或长期资本利得税率（适用于购买后超过一年的利润，税率在10%至20%之间）征税。

重要提示： 同类交换也被称为1031交换或斯塔克交换（Starker exchange）。

然而，《国内税收法典》第1031条（IRC）规定，如果出售或处置物业的收益再投资于价值相等或更高的类似物业，则投资者无需就该收益支付税款。除了个人住所，任何房地产均被视为与其他任何房地产为同类。一般而言，任何用于商业或投资的房地产都符合同类交换的条件。

在规定时间内出售一项投资物业并购买另一项的纳税人，将无需对首次处置支付税款。除非再次进行同类交换，否则在出售或处置第二项物业时将需要支付税款，在这种情况下，税款缴纳将再次递延。

在进行同类交换时，有几个重要考虑因素，以确保在出售首项资产时不会产生税务负担：

递延的资本利得金额有一些限制，因此请在进行同类交换之前检查最新的税务规则。

特殊考虑​

除了税款递延的好处外，同类交换还允许卖家递延其折旧回收——即因出售可折旧资本财产而获得的收益，需在所得税申报时报告。纳税人还可以避免在同类交换中支付州税。

例如，一些州要求买方或卖方在出售物业时支付州所得税，这被称为州强制预扣。然而，在同类交换中转让的物业可以获得豁免。要申请豁免，纳税人需要签署州提供的豁免表或证书。有些州要求卖方在交易结束前20天提交豁免申请，而其他州则可能允许在交易结束时提交豁免表格。

同类交换的优缺点​

同类交换最显著的好处是其有利的税收待遇。在这种交换中，资产可以用同类资产替换，而不会触发应纳税事件。被替换的资产并不一定要完全相同；它们必须属于同一资产类别。

国税局对个人可以进行1031交换的频率没有限制。因此，投资者可以不断寻找更有利可图的机会。此外，本来会用于支付资本利得税的资金可以用于再投资。

尽管同类交换提供税收优惠，但这些优惠是暂时的。税款被递延，并非被消除。在某个时点，资本利得税将到期。同时，如果交换未在规定时间内或不符合国税局的规定进行，交易将变为应税交易。

正如资本利得税被递延一样，亏损也是如此。包括亏损的同类交换必须延后处理。

优点​

  • 资本利得税递延
  • 更多可再投资资金
  • 交换次数没有限制

缺点​

  • 国税局规则和规定严格
  • 亏损会递延
  • 税务义务依然存在

同类交换的例子​

同类交换非常适合希望出售其业务并投资于另一个业务的企业主，或希望出售出租物业并购买类似物业的房地产投资者。必须向国税局提交8824表，详细说明交易条款。因收到非同类资产的“补偿”——现金、负债或其他非同类资产而确认的收益需在8949表、D附表（1040表）或4797表中报告。如果需要回收折旧，则该认定的收益可能需作为普通收入报告。

同类交换常见问题解答​

第三方中介或合格中介负责满足文档要求，确保销售收益在交换完成之前被保留，并确保交换符合国税局的指导方针。考虑到这些交易的复杂性，与一家有良好业绩记录的一站式1031交换公司合作是有利的。

对于跨越两年的成功同类交换，纳税人将在8824表中报告交易。[1] 该交换将被报告为交换开始所在的年。对于下一税年收到的交换资金，纳税人将会在6252表中报告这些收益。

对于跨越两个税年的失败同类交换，纳税人可能需要按分期付款法报告任何收益。[2] 尽管他们不符合同类交换的条件，但仍然可以将收益递延一年。

损失直到交易变为应税时才会被确认。[3] 在同类交换中，资本损失与资本利得一样被递延征税。

结论​

同类交换为符合条件的纳税人提供了有利的税收优惠。纳税人可以无限期递延资本利得税，并且没有进行同类交换的频率限制。国税局对可交换的资产及其时间设定了严格的指南。尽管有其优势，纳税人必须意识到，在同类交换中，亏损是递延的，税款不可避免。

参考文献​

[1] First Exchange. "When an Exchange Straddles Two Tax Years." Accessed May 2, 2021.

[2] KPMG. "What's News in Tax: To Extend or Not to Extend—Is That the Only Question? Special Considerations for Late Year Like-Kind Exchanges," Pages 3 and 4. Accessed May 2, 2021.

[3] Internal Revenue Service. "Like-Kind Exchanges - Real Estate Tax Tips." Accessed May 2, 2021.